LOS DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN

1. Los derechos reales de adquisición en general:


concepto y caracteres.

Concepto: siguiendo al Profesor La Cruz dice que son derechos reales limitados los que

facultan a su titula para conseguir la transmisión a su favor de una cosa o derecho por quien fuera su

titular pagando su precio.

Naturaleza: se consideran verdaderos derechos subjetivos o meras facultades dentro de una

situación jurídica. Hay tres posiciones doctrinales:

· Meras facultades.

· Lo de ser meras facultades o derechos subjetivos de su origen. Si tienen origen

convencional son derechos subjetivos, si tienen origen legal son meras facultades que

dependen de la relación en la que se incluyen.

· Son verdaderos derechos subjetivos.

Lo de que se consideren una categoría u otra supone que si son la primera transmisible por

cualquier título y si son lo segundo no son transmisibles sino es con la situación jurídica completa

en la que se incluyen.

2. Derechos legales de adquisición preferente en el CC y

en otras leyes civiles especiales.

- Tanteo: se faculta a su titular la facultad para adquirir con prioridad a otro sujeto a

quien iba a ser enajenada por la cuantía que éste iba a satisfacer.

El dueño de la cosa tiene el deber o la obligación de notificar al titular del derecho de tanteo

que ha llegado un acuerdo con un tercero par enajenar ese bien.

- Retracto. Es el que faculta su titular para adquirir una cosa después de haber sido

transmitida a otro y por el precio que éste pagó por ella.

- Opción. Es el que faculta con independencia de cualquier negocio o circunstancia

para forzar al dueño de la cosa a vendérsela en un precio ya determinado y guante un periodo

señalado.

Hay por tanto dos obligaciones en el derecho de opción:

· Positivas, es la obligación que tiene el dueño de la cosa de disponer en favor del titular

del derecho de opción si este decide optar por la adquisición el bien.

· Negativas, es la obligación que tiene el dueño de la cosa de no enajenarlo a cualquier

persona durante ese plazo.

Para que el derecho de opción se inscriba en el Registro de la Propiedad:

1. Tiene que haber un convenio expreso.

2. Debe constar el precio.

3. Tiene que constar el plazo de vigencia, que no puede supera cuatro años.

Diferencias entre ambas fuerzas.

Tanteo-retracto.

a. En cuanto al ejercicio del derecho. En el tanteo y retracto sólo se puede ejercita si el

duelo de la cosa tiene intención de enajenarlo o lo ha hecho ya, pero no se le puede obligar a

venderlo, por el contrario, en el derecho de opción en cualquier momento dentro del plazo de

vigencia de ese derecho, aunque el dueño de la cosa no tenga intención de enajenarla puede ser

obligado a ello y el titular derecho de opción.

b. En cuanto al precio, en el tanteo y retracto el titular del derecho no participa en la

fijación del precio, sino que pagará lo que el tercero iba a pagar o lo que ha pagado ya. Por el

contrario, en el derecho de opción el precio si fija de antemano el dueño de la cosa y el titular de

derecho de opción.

c. En cuanto al origen, el tanteo y retracto tienen fundamentalmente origen legal, aunque

también puede ser convencional. Por el contrario, el derecho de opción es fundamentalmente

voluntario, aunque puede tener en algunas ocasiones origen legal.

Estructura.

a. Elementos subjetivos:

1. Derecho de tanteo y retracto: intervienen tres sujetos.

· El titular del derecho de tanteo y retracto

· El dueño de la cosa afectada.

· El adquiriente.

2. Derecho de opción:

· Sujeto activo: es quien recibe la opción y de él depende que se

perfeccione o no la enajenación.

· Sujeto pasivo: es quien concede al sujeto activo (dueño de la cosa)

b. Elementos objetivos:

1. Derecho de tanteo y retracto: tres elementos (dos necesarios y uno accesorio)

· Objeto

· Precio, que lo fija el dueño de la cosa y el tercer adquirente en el

momento de la posible venta.

· Prima: compensación económica por conceder ese derecho.

2. Derecho de opción (dos elementos necesarios y uno accesorios) à ídem

El precio está fijado desde un primer momento.

El precio de ejercicio de estos derechos es limitado por razones de seguridad jurídica, en

todos los casos el plazo comienza cuando el titular de estos derechos tiene conocimiento de la venta

del objeto o cuando se solicita la venta del mismo. En el caso del derecho de opción está limitado a

cuatro años.